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  • 作者:一刀
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  • 2013-12-19 15:25:17
  • 楼主(阅:18993/回:0)深圳前海概念股有哪些?深圳前海规划题材股上市公司股票一览!

    1、《深圳市土地管理制度改革总体方案》正式公布
    5月25日,《深圳市土地管理制度改革总体方案》正式公布。深圳第三次土地改革正拉开大幕,并可能影响整个中国现行土地制度。由此,中国土地经济也将发生重大变化。当现有的招拍挂及一次性收取土地出让金方式已经引发诸多结构性问题的今天,重新设定土地红利分配方式,既要确保地方政府土地收益的长效性,又能灵活高效地进行土地二次开发,这正是国家着眼长远的战略考虑。
    据了解,2012年年底之前,深圳将陆续出台三大土改配套文件,包括《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的实施文件、“关于严格变更土地用途和调整容积率的若干规定”、“关于严格征转地补偿与土地转换管理的若干规定”。
    这三大文件涉及小产权房确权、土地用途变更等多个关键环节,是深圳有效盘理土地资源,再进行后续开发的基础性文件。
      而随着深圳土改大幕的拉开,众多央企已经蜂拥进驻深圳,寻找合作机会。
      深圳国资系统人士透露,中铁、华润等大型央企是目前较热衷参与的企业代表。虽然目前具体合作方式仍在讨论过程中,但业内人士称,基本上外来企业可以参与的领域有三个:一是成片区的城市更新与开发;二是与政府部门合作对政府机关用地进行开发,政府部门以土地入股的方式分享此类物业的运营收益和土地增值收益;三是与地方政府融资平台合作,进行土地和基础建设项目的开发。
      据记者调查,这三大领域中,已经有明确说法的是地方融资平台储备项目开发。知情人士透露,就在深圳土改《总体方案》公布前几日,深圳市政府相关工作会议决定,以深圳地铁集团为主,加快深圳地铁建设及相关物业开发,并尝试一系列土地制度创新。
      就地铁项目而言,深圳可能采取的创新举措包括,合作开发的地铁项目及其他商用物业,都可以不再走公开招拍挂,只是在国资委监督下,进行内部招拍挂即可。地方融资平台代表政府,以土地作价入股的方式参与开发,并分享物业升值红利。
      除深圳地铁集团外,深圳另外两家地方融资平台为深圳投资控股有限公司和深圳市特区建设发展集团,后者将成为深圳土改资本运营平台。
      如果深圳土改模式推广全国,未来土地产业链将面临众多调整,比如产权周期缩短、土地供应方式更灵活多样、土地价格确定更灵活等。最重要的是,政府将以投资人身份通过土地入股分享土地升值和物业运营收益,这对目前中国现行的土地招拍挂制度和一次性收取土地出让金的地方土地财政模式都将产生重大影响。
      深圳土地改革步骤如下:
      第一步,确权。将原集体组织及国有土地的违规用地彻底梳理,明确权属。为下一步重新整理、储备土地资源打下基础。
      第二步,整备。通过多种灵活的补偿方式收回大量成片土地,统一整理为政府可控的储备用地。
      第三步,开发。对土地进行二次开发。其中涉及土地招拍挂制度、土地收益分配等一系列变革。现有土地招拍挂出让制度将出现局部变化,公告出让等更多灵活方式将大量出现,一些企业参与土地开发的机遇增多,审批周期缩短。土地收益将考虑新的分配方式,政府、集体组织等主体或以投资人身份分享土地升值收益;土地使用权年限也可能出现变化,更短时间的土地使用周期将提高土地使用效率。
      第四步,金融。将土地运营与土地金融结合,土地基金、土地信托,土地资产证券化等产品将陆续出现。
      根据上述步骤,深圳土地改革的思路已经厘清,目前业内外最关心的问题是:究竟哪些企业将在这次改革中受益。在5月25日,深圳公布的《总体方案》中,深圳土地改革进程被划分为近期实施方案(2012至2015年)和2012年工作重点两部分。排在时间表前列的项目,将是深圳此轮改革的最先受益者。

      2、央企云集深圳 三大地方融资平台率先受益
    总部不在深圳的央企,比如中铁、华润等和一些总部已经在深圳或和深圳有着历史渊源的企业,比如中国平安(601318)、招商局、中信集团、中粮集团等则是深圳此轮改革的积极参与者。
      至于企业可以参与的投资领域,虽然目前尚无细则可以遵循,但初步明确了三种方式。一是成片区的城市更新开发,在确权的基础上,由企业参与深圳城市更新计划。和以往“土地用途”一经确定很难更改的做法不同,未来深圳土地改革试验区的土地使用类型可以灵活调整,这就为开发企业提供了很多可能。二是与政府部门合作对政府机关用地进行开发。而政府部门以土地入股的方式分享此类物业的运营收益和土地增值收益。三是与三大地方政府融资平台合作,在整备好的土地资源上,进行土地二次开发。
      根据调查,这三种方式中,已经比较明晰的其实是最后一个:地方融资平台储备物业开发。
      在深圳土地改革《总体方案》公布前几日,深圳市政府相关工作会议决定,以深圳地铁集团为主,加快深圳地铁建设及相关物业开发,并尝试一系列土地制度创新。这项决定最终也在《总体方案》中得到了体现。《总体方案》2012年工作重点中第三条提出:完善土地作价出资方式试点。以地铁三期开发用地为试点,探索国有土地作价出资方式。
      据介绍,以往深圳地铁全部由深圳地铁集团这个全国资企业投资建设,随着地方财政压力加大,深圳开始考虑引入合作者投资各类基本建设,包括地铁、机场、港口等。而地铁是目前已经明确的试点范围。就地铁项目而言,深圳可能采取的创新举措为,合作开发的地铁项目及其他商用物业都可以不再进行公开招拍挂,只是在国资委监督下进行内部招拍挂。地方融资平台代表政府,以土地作价入股的方式参与开发,并分享物业升值红利。
      除了深圳地铁集团,深圳另外两个地方融资平台的储备物业也将被“捎带着”开始享受土地改革红利。这两个平台分别是深圳投资控股有限公司(简称“深圳投控”)和深圳市特区建设发展集团(简称“特建发”)。
      特建发:独具潜力的深圳城市运营开发商
      两大融资平台中,深圳投控主要运营四大产业园区,并直接控股深圳特区房地产开发公司和深圳高新区开发建设公司等非上市企业。相比之下,前景更广阔的是特建发。这个成立于2011年9月的深圳最新的地方融资平台,被称为“特区城市运营的开发商”。包括深业集团、深圳机场(000089)、盐田港集团等多个巨无霸级企业被陆续打包装入特建发,涉及深圳机场、盐田港、沙河股份(000014)等多家A股上市公司和深圳控股等H股上市公司。
      所谓综合试点,基本上包括了土地改革全部内容,即原农村土地改造确权、土地整备、城市发展单元、土地收益分配等。据了解,特建发集团将在园区综合开发、城市单元开发、城市重大基础设施建设、旧城改造、保障房建设、相关商业开发、新兴产业等方面为坪山新区提供一揽子金融服务。
      未来特建发将成为深圳土地改革的枢纽单位,并最终被打造为千亿级企业。根据相关规划,“十二五”期间深圳将培育一批具有核心竞争力和可持续发展能力的知名企业,到2015年,市属企业中资产规模超1000亿元的要达到3家以上,国内行业龙头企业达到5家,行业综合排名前十的达到10家。

    3、深圳土地改革超预期推进
      根据深圳土地改革2012年工作重点,2012年深圳将陆续出台三大配套文件,即《深圳市关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》的实施文件、“关于严格变更土地用途和调整容积率的若干规定”、“关于严格征转地补偿与土地转换管理的若干规定”。
      制度红利遍及多个环节
      据了解,近期深圳土地改革的重点之一是以光明新区、坪山新区、前海深港现代服务业合作区为重点试验区,结合土地二次开发和差别化土地供应,探索政府与土地权利人共享土地增值收益机制,创新土地用途改变的增值收益分配模式和补偿形式。综合运用税收、金融、财政支付转移以及社会保障等手段,加强政府、市场和原土地权利人的土地收益分配调节,加大探索土地增值收益溢价分成机制。
      通俗地讲,土地用途可以更灵活地变更,土地供给方式和地价机制都可以变化,但总目标是物业增值部分将不再是开发商独享,而是由政府、原土地权利人等共同分享。
      土地用途更灵活的同时,建设用地部分审批权也得以下放。“这次,部分建设用地审批权由国务院直接下放到深圳市政府,地方政府权利加大对高效启动土地整备与开发提供了便利。”
      据了解,此前,深圳建设用地审批权在国务院,每年初深圳市上报一年一次的农转用方案,由国务院审批,然后按照分批次的方式编制农转用实施方案报省批准。深圳设特区后,中心城区内农转用方案需要报国务院,但中心城区外的区域,在指标控制的前提下,由深圳市政府统筹安排建设项目用地。需要重点说明的是,深圳中心区发展已经比较成熟,新增建设用地将主要集中在中心城区外,尤其是光明、坪山等战略发展区域。
      另外,差别化供地也是深圳供地体系的变化之一。根据方案,试点区将根据不同产业周期、企业规模等,在供地方式、供地年限、地价标准等方面采取差别化政策。对产业用地出让年限不再统一采用最高年期,而是弹性年期制度,提高土地循环利用率;地价方面,也将根据地价适用标准、土地收益用途、权限和交纳方式等,建立差别化地价体系。
      在确权之后,深圳土地改革方案设计了一系列利益分配机制,以重新激发多方热情,包括被补偿居民、参与开发的企业主体等。这些制度红利遍及土地出让、地价支付、收益共享等多个环节,形成了近年来最系统且逻辑分明、可执行性强的土地改革方案。
      众多上市房企即将获益
      据了解,部分有工业用地储备的上市公司,以及已经参与深圳城市更新项目的上市公司都将因项目转性和改革快速推进而获益。
      5月25日,就在《总体方案》出台的当天,万科正式签署与南园新村旧改项目合作开发协议,宣布参与南园片区城市更新计划,项目占地面积2.7万多平方米。根据初步方案,未来将建设住宅、商务公寓、商业配套以及其他社会公共设施,建筑面积共约20万平方米,在当地可谓“巨无霸”项目。
      据万科透露,目前和万科合作的恒豪公司已经与南园新村住宅区共计458个住户中的368户业主签署了《南园新村旧城改造补偿安置协议》,签约率已达80.3%。目前,签约工作仍在继续推进。根据城市更新的模式,改造协议达成后,政府将地块的国有土地使用权整体协议出让给发展商,收取土地出让金。其间可根据项目发展的需要,合理调整土地用途。
      另外,中粮地产拥有大约130万平方米工业用地,主要集中在宝安老城区、宝安区福永大洋开发区,以及艾默生工业园。其中宝安区22区中粮工业园已经被纳入《2012年深圳市城市更新单元计划第二批计划》(草案),拟更新为居住和商业用地,需拆除建设用地面积4.06万平方米,中粮地产所占权属比重超过90%。一旦相关确权、补偿细则出台,大量类似的城市更新项目将快速推进。
      万科与中粮等参与的城市更新项目,是深圳未来城市运营模式的一大类。这一尝试最早于2010年展开,是对已经不适应现代化城市的多种土地进行分类更新,即重建、综合整治及功能改变。其中大量项目属于重建再开发,毕竟对于开发主体来说,这是受益最大的模式。
      深圳土地二次开发的另外两种模式是土地整备和城市发展单元。土地整备模式是以深圳坪山新区金沙区为代表,在政府主导下,以原来行政村为单位,政府通过容积率换空间、调整用地功能等方式,把土地增值收益的一部分整体打包给社区股份合作公司,由股份合作公司出面协调处理居民拆迁谈判,合理补偿,重新安置。
      城市发展单元则是结合了城市更新项目和土地整备两种思路,在评估、确权、制定收益模式、实施方案等不同阶段引入相关政府部门、权利人等管理主体。试点区域为光明门户区和坪山中心区。
      除了已经参与城市更新项目的企业外,另外一些手中持有工业用地的企业也可能获益。资料显示,特力A、深天健、深康佳A、深桑达A和深圳华强也拥有一定规模的工业用地,这些土地都有可能或已经进入城市更新序列。
      引领新一轮土地创富
      深圳在中国土地制度改革中曾扮演重要角色。1987年,深圳敲出中国“土地拍卖第一槌”,开创土地市场化交易先河。第二次土地改革则以率先探索统征统转的“征转分离”用地模式为标志,经1992年原特区内统征和2004年的城市化转地后,深圳成为中国第一个辖区土地全部国有化的城市。而新的《总体方案》的推出,意味着深圳启动第三次土地改革。
      对于深圳土地改革的意义,我们可能在十年以后将会有更深刻的体会。其改革模式,表面上有它的特殊性,但实质上可能代表中国土地改革未来的方向。“我国当前一些重大经济问题、社会问题,相当一部分都直接或间接与土地管理制度有关,我国现行土地管理制度已逼近重大变革临界点。” 国土资源部部长徐绍史曾表示。
      深圳一位资深金融系统高管称,此前三十年,中国通过家庭联产承包和土地招拍挂制度释放了天量土地制度红利,推动了整个社会生产力的高效运转,但也产生了很多问题。三十年后,中国面临可出让土地资源减少的现实。创新土地管理新模式,一方面解决原来土地制度的遗留问题,另一方面又可以盘活更多土地资源,产生经济发展新动力。
      深圳新一轮土改其实早在两年前就开始着手酝酿,此间,国土部等国家主管部门多次与深圳市进行沟通。因此,在目前呈现出的《总体方案》中,很多即将推广全国的改革内容被融入其中。

    4、深圳土地改革政策速览
      改革总体思路:以存量土地盘活为主线,致力于推进土地资源配置市场化、土地利用高效化和土地管理法制化,探索高度城市化地区土地利用和管理新模式。
      改革内容及进度:按照“严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控”的要求,分近期(2011-2015年)和中远期(2016-2020年)两个阶段推进改革。近期重点对改革涉及的基础性配套制度进行全面研究和探索,以光明新区、坪山新区、前海深港现代服务业合作区为重点试验区,在土地用途管制、土地有偿使用、土地二次开发与节约集约利用、土地产权制度等方面开展试点工作。中远期在深化研究基础上,不断总结试点经验,积极推进实践工作,适时通过立法巩固改革成效。
      近期实施:⑴健全土地权利体系;⑵完善土地有偿使用制度;⑶实行差别化土地供应政策和地价管理标准;⑷健全土地节约集约利用机制;⑸创新土地二次开发利用机制;⑹创新土地利用调查和规划体系;⑺完善土地利用计划管理方式;⑻改革建设用地审批方式;⑼加强耕地和生态用地保护。
      中远期实施:⑽完善土地登记制度;⑾建立和完善土地权属争议调解和司法处理机制;⑿深化土地收购收回制度改革;⒀加强市场(实体)管理和服务体系建设;⒁加强土地收益分配调节;⒂创新土地金融工具;⒃加强区域一体化土地利用和保护;⒄开展土地资本化理论和管理研究;⒅积极借鉴和创新土地管理经验;⒆完善土地管理法治环境;⒇探索建立土地审裁制度。
      2012年工作重点:⑴坪山新区综合试点。重点探索原农村土地改造确权路径,城市更新、土地整备、城市发展单元等二次开发机制统筹,土地收益分配调节等。⑵前海深港现代服务业合作区域综合试点。重点完善差别化土地供应政策和地价标准,健全土地节约集约利用机制等。⑶原农村城市化历史遗留违法建筑处理专项试点。以宝安区沙井街道共和社区、龙岗区平湖街道山厦社区为试点,开展原农村城市化历史遗留违法建筑处理工作。⑷完善土地总登记制度试点。⑸完善土地作价出资方式试点。以地铁三期开发用地为试点,探索国有土地作价出资方式适用范围、取得土地使用权法律效力、运作程序和规则等,完善土地作价出资土地有偿使用方式。⑹健全土地节约集约机制试点。⑺创新生态用地保护模式试点。⑻土地整备试点。⑼城市发展单元试点。以光明门户区、坪山中心区发展单元为试点,探索城市发展单元整体开发政策。

    5、部分“小产权房”有望确权
      预计,原村民在两类合法用地上建的“小产权房”,有望在履行一定手续后获发房产证,但可能是“有限制产权”,过了一定年限(可能是10年)才能上市交易。
      事实上,2009年深圳发布的《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》(下称"处理决定")中,已经对如何处置“小产权房”做了规定。
      根据“处理决定”,原村民在100平方米宅基地上建的建筑面积为480平方米的房子,以及利用100平方米工商用地建的房子,有望在补交部分地价后,获发房地产证。除此之外,则可能被拆除或没收。“处理决定”指出,对于非法占用已完成征、转地补偿手续的国有土地,严重影响城市规划,又存在严重安全隐患的,予以拆除;不违反城市规划,或者违反城市规划但可以采取改正措施加以利用的,予以没收。因为处置“小产权房”需要一个过程,“处理决定”还安排了过渡期,规定在还没进行处理之前,给原村民临时使用,但要求消防、安全过关。
      “处理决定”出台了后,深圳国土委起草了一个实施细则,但是一直没有实施,所以现在实际上是要落实这个决定。“《深圳市土地管理制度改革总体方案》近期实施方案(2012-2015)”(以下称“近期实施方案”)中明确提到,2012年深圳将出台“处理决定”的配套实施方案。
    市场声音
    业内人士表示根据规划,前海要发展成为深圳的曼哈顿,前海将变身为金融功能区及商业中心,其土地价值将大幅升值。
    分析人士表示由于前海同时贴近香港、深圳,在财力、市场等各种资源方面具有更大优势,发展前景也将更为明朗。在前海加快发展的背景之下,在前海及毗邻前海的蛇口及南山拥有项目储备的公司将受益最为明显,而深圳本地股也有机会从前海的大发展中受益。

    投资脉络

    深圳本地参股金融企业-具有前海土地储备的企业深圳本地地产股

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      公开资料显示,华联控股(000036)、深天健(000090)、深长城(000042)、深物业、招商地产(000024)、华侨城A000069)是前海规划主要受益公司,其中,前三者因政府关系直接受益。

      深圳城市更新进程中受益的公司主要是部分拥有拟拆除重建的旧厂房、旧工业园区的公司,包括深振业A000006)、中国宝安(000009)、深桑达A000032)、深长城(000042)、深天健、深康佳等。

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